7月16日，北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿，以下簡稱《通知》或“征求意見稿”)，首次就共有產(chǎn)權住房交付后的出租管理規(guī)定，面向社會公開征求意見。

從內(nèi)容來看，征求意見稿就“怎么出租”“租金怎么分”“怎樣監(jiān)管”均進行了規(guī)范說明。在業(yè)內(nèi)看來，《通知》正式出臺后，北京共有產(chǎn)權房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設以及房屋購買、出租及轉讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權房的住房保障功能。據(jù)悉，《通知》公開征集意見時間為2021年7月16日至7月23日。

怎么出租：

統(tǒng)一服務平臺辦理 租期不超3年

北京市住建委此次最新發(fā)布的征求意見稿明確，共有產(chǎn)權住房購房人因家庭成員就業(yè)、子女就學等原因確需出租住房的，可以按照國家及本市住房租賃管理、共有產(chǎn)權住房管理相關規(guī)定執(zhí)行。

征求意見稿中規(guī)定，共有產(chǎn)權住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。服務平臺與市住房租賃管理服務平臺、房屋大數(shù)據(jù)平臺、安居北京住房保障管理信息系統(tǒng)實行聯(lián)網(wǎng)。

這也就意味著，北京市共有產(chǎn)權房的出租也有前提條件，即：須在上述市級代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺申請辦理，承租人不得自行出租。

具體來看出租流程，首先，購房人通過服務平臺填報出租意向，與代持機構簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。鼓勵優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。接下來，服務平臺將通過對接市房屋大數(shù)據(jù)平臺、住房保障管理信息系統(tǒng)，核驗共有產(chǎn)權住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過，購房人在本市均無其他住房且符合出租條件的，住房出租信息就可以在服務平臺發(fā)布。

值得關注的是，征求意見稿中提及，符合條件的共有產(chǎn)權房在進行出租時，住房租賃期限原則上不超過3年。此外，還提及，在共有產(chǎn)權住房出租房源由服務平臺統(tǒng)一向社會發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可為其代理住房租賃經(jīng)紀業(yè)務。

這對于想要進行共有產(chǎn)權房出租的家庭而言，有兩種出租方案可供選擇：一是，房主可以與代理該房源的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作，尋找并確定承租人;二是，房主可自行與有意簽約的租客，通過官方指定的服務平臺達成出租。

征求意見稿還提及，鼓勵共有產(chǎn)權住房優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。承租家庭優(yōu)先條件，由服務平臺對接住房保障管理信息系統(tǒng)進行核驗。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，此次發(fā)布的征求意見稿，有利于優(yōu)化共有產(chǎn)權房的出租管理，規(guī)范了共有產(chǎn)權房的出租條件、流程及要求。其中的亮點包括：建立服務平臺并形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產(chǎn)經(jīng)濟機構代理，這些舉措在充分發(fā)揮共有產(chǎn)權房保障功能的同時，便于業(yè)主對共有產(chǎn)權房進行出租。

租金怎么分：

就低原則確定政府定額收益 收益動態(tài)調(diào)整

確定出租流程后，共有產(chǎn)權房租金及收益的確定及分配問題，也被征集意見稿納入考慮范疇。

在租金方面，征求意見稿提及，共有產(chǎn)權住房代持機構會同同級住房城鄉(xiāng)建設(住房保障)部門，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權份額比例的租金定額收益。租金定額收益經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設部門、市財政部門審核后實施，并在服務平臺中公布。

同時，租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新(續(xù))簽訂住房租賃合同的，代持機構按照新標準收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機構可調(diào)整一次租金定額收益。

在許小樂看來，上述關于共有產(chǎn)權房“租金怎么分”的新規(guī)內(nèi)容，最大限度保障了共有產(chǎn)權房業(yè)主的租金收益，政府代持機構根據(jù)市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入。

北京市住建委相關負責人也表示，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照“就低原則”綜合確定政府租金定額收益，在充分體現(xiàn)產(chǎn)權共有的基礎上，也是最大程度讓利于民。

另據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權住房購房人擬定的住房租金標準低于代持機構確定的市場租金標準，代持機構可優(yōu)先租賃住房，按購房人擬定租金標準及持有產(chǎn)權份額比例，向其支付租金收益。

對于租金收取方式，征求意見稿提及，共有產(chǎn)權住房出租租金收取采取資金托管方式。購房人在代持機構認可的商業(yè)銀行開設賬戶，并與代持機構、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府產(chǎn)權份額租金收益按月、季度劃轉到代持機構指定賬戶。

“發(fā)展共有產(chǎn)權住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措。此《通知》出臺后，共有產(chǎn)權房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設以及房屋購買、出租及轉讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權房的住房保障功能。” 許小樂表示，《通知》發(fā)布后，將直接利好業(yè)主對共有產(chǎn)權房的出租需求和租金收益權。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，征求意見稿提出租金收取方式采取資金托管，保障資金安全的同時，也將租金透明化，有效規(guī)避市場亂象;另外從租金定額收益來看，根據(jù)住房情況按同一標準定額收取，利于租房者了解租金真實信息，市場也將進一步得到規(guī)范。

怎樣監(jiān)管：

違規(guī)出租將被曝光 拒不改正加入“黑名單”

北京商報記者了解到，截至今年6月底，北京已供應共有產(chǎn)權住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。面對這些共有產(chǎn)權住房潛在的出租需求，征求意見稿中也制定了針對此類房源出租管理的相應監(jiān)管措施

首先，新規(guī)對監(jiān)管進行了定調(diào)：住房租賃活動納入本市住房租賃及其監(jiān)督管理范圍。

在各方責任落實方面，征求意見稿中提及，共有產(chǎn)權住房購房人未經(jīng)代持機構同意擅自出租共有產(chǎn)權住房的，應按照共有產(chǎn)權住房購房合同約定追究其違約責任，并向代持機構返還違規(guī)期間政府產(chǎn)權份額部分租金收益。共有產(chǎn)權住房承租人不得將住房再次轉租。

代持機構要做好共有產(chǎn)權房出租服務工作，指導購房人合法合規(guī)出租共有產(chǎn)權住房。及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租行為，限期追回政府產(chǎn)權份額租金收益，并將相關違規(guī)信息報送政府。

同時，各區(qū)住建(住保)部門也要加強共有產(chǎn)權住房租賃活動管理，加大執(zhí)法檢查力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權住房的機構和個人，應責令其限期改正，拒不改正的，將機構和個人信息錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。

在懲戒方面，共有產(chǎn)權房購房人違反規(guī)定且拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。

對于征求意見稿中明確的相應監(jiān)管措施，許小樂認為，這是為了防范各類投機行為，確保共有產(chǎn)權房能夠規(guī)范出租，落實共有產(chǎn)權房的住房保障功能。

“相關監(jiān)管措施的確定，能夠進一步完善和規(guī)范租賃市場體系，同時也保障了承租人的權益;也可以有效抑制部分租賃市場亂象，加快完善保障性租賃市場建設。”在陳霄看來，這是切實保障改善民生、保證租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。

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