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核心觀點：

本周政策情況：LPR 下調打開利率下行空間，多地發布城市更新細則。

本周央行下調5 年期以上LPR 至4.2%（下調10bp），6 月首套、二套房貸利率分別為4.00%、4.91%，均較上月持平，本次下調將進一步打開未來房貸利率下調空間。地方層面，本周臨沂高品質住宅限價放松，北京、廣州等多個高能級城市發布有關城市更新文件，響應中央“支持超大特大城市城中村改造”的表態。

本周基本面情況：推盤邊際下行，成交熱度仍未修復。本周57 城新房環比下降5.9%，同比（剔除端午節日均）下降32.0%，13 城二手房環比下降5.2%，同比（剔除端午節日均）上升6.0%，成交熱度仍未修復，或與端午假期臨近影響成交節奏有關，端午節新房成交同比增長9%，往年年中成交會出現季節性高峰，期待下周成交表現。推盤方面，11 城單周商品房推盤面積環比下降2.6%，同比下降17.7%，批售比（MA3）為1.04，環比上升0.02，去化周期邊際上行至22.73 個月，本周市場景氣度邊際下行。

本周土地情況：核心供給放量，帶動出讓金規模回升。本周北京、廣州分別進行2023 年第一批、第二批土拍，帶動商住土地成交面積環比上升16.4%，出讓金環比上升114.5%，溢價率為7.3%，環比上升0.5pct。

23 年前25 周商住土地累計成交面積同比下降17.2%，出讓金同比下降11.2%，其中一線、二線、三四線分別同比下降26.2%、1.1%、14.9%。

開發板塊觀點：端午節奏影響月末沖量，LPR 下調期待后續政策。6 月前22 天59 城新房成交規模同比22 年同期下降25%，降幅環比上周擴大近15pct，樣本城市住宅推盤規模同比下降17%，供需兩端景氣度均加速下行，考慮到22 年6 月下旬高基數影響，未來一段時間基本面仍將承壓。本周央行下調5 年期以上LPR 至4.2%，居民購房成本進一步降低，或一定程度上促進成交。但當前購房者的觀望情緒更多來自于政策真空期及經濟收入預期下行，而供給端也將面臨因過去兩年土地出讓規模下降帶來的供給及結構壓力，市場供需兩端的穩定仍需政策的持續呵護，關注后續政策表態、基本面趨勢及龍頭央國企經營及估值彈性。

物業板塊觀點：板塊與大盤同跌，估值創19 年來歷史新低。本周恒生指數下降5.7%，物業板塊平均下降5.0%，其中龍頭央國企下降7.8%，龍頭未違約民企下降15.3%，龍頭違約民企下降8.5%，物業板塊整體動態PE9.5x，處于20 年以來0.0%分位。

風險提示。基本面不及預期，包括行業政策面改善力度不及預期等；融資收緊；供給側改革出清影響情緒，對于市場情緒產生擾動等。

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